この記事は行政書士が監修しています。
いしかわ行政書士事務所の行政書士が、法令や公的機関の情報、実務をもとに、制度や手続きのポイントを分かりやすく解説します。
この記事は行政書士が執筆・監修しています。
いしかわ行政書士事務所の行政書士が、法令や公的機関の情報、実務をもとに、制度や手続きのポイントを分かりやすく解説します。
一人暮らしで持ち家がある方の中には、「将来、施設へ入ったら自宅を売却し、入居費用に充てたい」と考えている方もいるでしょう。
しかし、施設へ入った時点で認知症が進み、自宅を売却する意味や条件を理解できなくなっていると、本人だけでは売買契約を進められない可能性があります。
家族や親族が代わりに署名すればよいとも限りません。
認知症と診断されたことだけで直ちに自宅を売却できなくなるわけではありませんが、売却の内容を理解して判断する能力が失われると、通常の方法では売却できなくなります。
この記事では、認知症と自宅売却の関係、判断能力が低下した後の手続き、元気なうちにできる生前対策を解説します。
認知症の診断だけで売却できなくなるわけではありません
自宅を売却できるかどうかは、「認知症という診断名があるか」だけで決まるものではありません。
重要なのは、売買契約を結ぶ時点で、本人が次のような内容を理解し、自分の意思で判断できるかです。
- 自宅を売却すること
- 売却後は自宅の所有者でなくなること
- 売却価格はいくらか
- 売却代金を何に使うのか
- 自宅から退去する必要があること
- 仲介手数料や税金などの費用がかかること
- 契約後は簡単に取り消せないこと
認知症の症状が軽く、これらを理解したうえで本人が明確に売却を希望している場合は、本人による売却を進められる可能性があります。
反対に、認知症の診断を受けていなくても、契約内容を理解できない状態であれば、有効な売買契約を結べない可能性があります。
判断能力は、病名や年齢だけで一律に決まるものではありません。
本人との面談、受け答え、契約内容の理解、医師の診断などを踏まえ、不動産会社、司法書士、買主側などが慎重に確認します。
「認知症だから必ず売れない」のではなく、「本人が売却を理解して決められるか」が判断の中心です。
判断能力が低下すると自宅売却が止まる理由
自宅の売却は、家族が本人に代わって簡単に進められる手続きではありません。
自宅の所有者が本人である以上、原則として本人が売却を決め、売買契約を結ぶ必要があります。
家族だから代わりに売却できるわけではない
子ども、兄弟姉妹、甥や姪であっても、本人名義の自宅を当然に売却する権限はありません。
本人に判断能力がない状態で、家族が本人の名前を書いたり、実印を押したりしても、有効な契約になるとは限りません。
自宅の権利証、実印、印鑑証明書を家族が持っていても、それだけで売却権限が生じるわけではありません。
不動産会社や司法書士が本人の意思を確認する
不動産売却では、不動産会社、買主、所有権移転登記を担当する司法書士などが、本人確認と売却意思の確認を行います。
本人が売却することを理解できていない、質問への回答が一貫しない、家族の言葉を繰り返しているだけと判断された場合は、手続きが止まる可能性があります。
契約を急いでいても、本人の意思確認を省略することはできません。
判断能力がない状態で結んだ契約は問題になる
売買契約の意味や結果を理解できない状態で行った契約は、無効と判断される可能性があります。
買主側にとっても、売却後に契約の有効性を争われることは大きなリスクです。
そのため、少しでも本人の判断能力に疑問がある場合、不動産会社や司法書士が通常の売却手続きを進めないことがあります。
遺言書では生前の自宅売却を任せられない
遺言書は、本人が亡くなった後の財産の行き先を決める書類です。
「施設へ入ったら自宅を売ってほしい」と遺言書に書いても、本人が生きている間の売却権限を家族や遺言執行者へ与えることはできません。
生前の売却と、死後の相続・遺贈は分けて考える必要があります。
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判断能力が低下した後は成年後見制度を検討する
本人が自宅売却の内容を理解できない状態になった場合は、家庭裁判所へ申し立て、法定後見制度を利用する方法があります。
法定後見制度では、本人の判断能力の程度に応じて、成年後見人、保佐人、補助人などが選ばれます。
ただし、家族が申し立てたからといって、必ずその家族が成年後見人に選ばれるわけではありません。
本人の財産状況、親族関係、必要となる手続きなどを踏まえ、家庭裁判所が選任します。
成年後見人が選ばれても、すぐに自宅を売却できるとは限らない
本人が住んでいる、または生活の本拠としていた自宅を売却する場合は、原則として家庭裁判所の許可が必要です。
施設へ入所して現在は空き家になっていても、本人の居住用不動産として扱われる場合があります。
家庭裁判所では、主に次のような事情が確認されます。
- 本当に自宅を売却する必要があるか
- 施設費用や生活費を確保するためか
- 本人が自宅へ戻る可能性はないか
- 売却価格が不当に安くないか
- 売却後の住まいが確保されているか
- 本人が以前からどのような希望を持っていたか
- 売却が本人の利益になるか
相続人予定者が「将来管理が大変だから売りたい」と考えているだけでは、本人の利益になる売却とは認められない可能性があります。
成年後見制度は、本人の財産を家族が自由に動かすための制度ではありません。
申立てから売却まで時間がかかる
法定後見の申立てには、戸籍、診断書、財産資料などの準備が必要です。
成年後見人が選任された後も、自宅の査定、家庭裁判所への許可申立て、売買契約、登記などを順番に進めます。
「施設の入居費がすぐ必要」「数週間以内に売却したい」と考えても、間に合わない可能性があります。
判断能力が低下してから初めて準備する場合は、時間と手続きが増えることを見込んでおく必要があります。
元気なうちにできる5つの生前対策
将来自宅を売却する可能性がある方は、本人が自分の意思で判断できるうちに準備します。
1．売却や住み替えを早めに検討する
施設入所や介護が必要になるまで自宅に住み続ける方法だけでなく、元気なうちに売却し、管理しやすい住宅へ住み替える方法もあります。
早めに売却すれば、本人が売却価格、引渡し時期、住み替え先を自分で決められます。
ただし、急いで売却する必要はありません。
まず不動産会社へ査定を依頼し、次の内容を確認します。
- 現在のおおよその売却価格
- 売却までにかかる期間
- 修繕や測量が必要か
- 家財整理にかかる費用
- 売却後の手取り額
- 賃貸住宅や施設へ移った後の生活費
「施設へ入ったら考える」のではなく、売却できる物件かどうかだけでも先に確認しておくと、将来の選択肢を比較しやすくなります。
2．自宅を売却する条件を決めておく
今すぐ売却しない場合は、どのような状態になったら売却を検討するのか整理します。
たとえば、次のような条件です。
- 自宅での生活が難しくなったとき
- 施設へ入所し、自宅へ戻らないと決めたとき
- 維持費や修繕費を負担できなくなったとき
- 庭や建物を管理できなくなったとき
- 生活費や介護費用を確保する必要が生じたとき
本人の希望を家族や支援者へ伝えておけば、後に成年後見人や家庭裁判所が売却の必要性を判断する際の参考になる可能性があります。
ただし、メモを残しただけで、家族に売却権限が生じるわけではありません。
希望を伝えることと、実際の法的な権限を準備することは別です。
3．任意後見契約を検討する
任意後見契約は、本人が十分な判断能力を持っているうちに、将来判断能力が低下した場合に支援してもらう人と内容を決めておく契約です。
公正証書で契約し、本人の判断能力が低下した後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任すると効力が生じます。
将来自宅の売却を任せる可能性がある場合は、契約内容や代理権の範囲へ、不動産の管理・処分に関する事項を入れることを検討します。
ただし、任意後見契約を結べば、必ず自由に自宅を売却できるわけではありません。
居住用不動産の売却では、家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。
また、任意後見契約は、判断能力が低下し、任意後見監督人が選任されてから始まります。
契約を結んだ直後から、任意後見受任者が本人の自宅を売却できるわけではありません。
4．民事信託などが適するか確認する
家族など信頼できる人がいる場合は、民事信託（家族信託）によって自宅の管理や売却権限を託す方法が検討されることもあります。
自宅を信託財産とし、契約で定めた条件に従って受託者が管理・売却する仕組みです。
本人の判断能力が低下した後も、信託契約の範囲内で受託者が手続きを進められる可能性があります。
ただし、すべての人に適する制度ではありません。
- 信頼して任せられる受託者がいるか
- 住宅ローンや抵当権が残っていないか
- 金融機関や買主が対応できる設計か
- 登記費用や専門家報酬を負担できるか
- 売却代金を誰がどのように管理するか
- 本人死亡後の財産の行き先をどうするか
これらを確認し、司法書士、税理士などと連携して設計する必要があります。
「認知症対策になる」と聞いただけで契約せず、自分の家族関係や財産に合うかを確認します。
5．名義・書類・維持費を整理する
自宅を売却する制度を決めても、現在の権利関係が整理されていなければ手続きは進みません。
元気なうちに次の内容を確認します。
- 土地と建物の現在の名義
- 亡くなった親の名義が残っていないか
- 共有名義になっていないか
- 住宅ローンや抵当権の有無
- 権利証や登記識別情報の保管場所
- 固定資産税の納税通知書
- 火災保険やマンション管理関係の書類
- 自宅の年間維持費
- 家財整理や引っ越しにかかる費用
- 相談する不動産会社や専門家
土地が自分名義でも、建物に亡くなった親の名義が残っていることがあります。
将来の売却方法を考える前に、土地と建物を分けて登記内容を確認することが大切です。
よくある失敗は「家族がいるから何とかなる」と考えること
認知症と自宅売却では、次のような思い込みによって準備が遅れることがあります。
家族へ実印を預ければ売却できると思っている
実印や権利証を預けても、家族へ売却権限が生じるわけではありません。
本人が売却を理解できなければ、通常の売買契約を進められない可能性があります。
委任状を先に作れば将来も使えると思っている
本人が元気なうちに委任状を作っても、何年後でも無条件に使用できるとは限りません。
売却する不動産、価格、契約条件が決まっていない包括的な委任状は、買主や司法書士から本人の意思を改めて確認される可能性があります。
古い委任状だけに頼らず、将来の判断能力低下へ対応する制度を検討します。
任意後見契約があれば今から代理してもらえると思っている
任意後見契約は、本人の判断能力が低下し、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した後に効力が生じます。
元気な期間の財産管理や契約手続きまで頼む場合は、別の委任契約が必要になることがあります。
成年後見人になれば自由に売却できると思っている
成年後見人は、本人の利益を守るために財産を管理します。
相続人の都合や、将来の相続対策だけを目的として自宅を売却することはできません。
居住用不動産の売却では、家庭裁判所の許可も必要になります。
施設へ入ってから売却を考えればよいと思っている
施設入所時には、すでに本人の判断能力が低下している可能性があります。
施設費用を支払うために自宅を売りたいのに、成年後見制度の申立てから始めなければならず、資金の準備が間に合わないことがあります。
売却するかどうかを今決められなくても、名義、査定額、維持費、将来の相談先だけは早めに確認します。
まとめ
認知症と診断されたからといって、直ちに自宅を売却できなくなるわけではありません。
売却できるかどうかは、本人が売却の内容と結果を理解し、自分の意思で判断できるかによって決まります。
本人の判断能力が低下した後は、家族が代わりに署名するだけでは売却できません。
法定後見制度を利用し、居住用不動産の売却について家庭裁判所の許可を受けるなど、通常より多くの手続きが必要になる可能性があります。
元気なうちにできる主な対策は、次のとおりです。
- 売却や住み替えを早めに検討する
- 売却を考える条件を整理する
- 任意後見契約を検討する
- 民事信託などが適するか専門家へ確認する
- 土地と建物の名義、書類、維持費を整理する
- 自宅の査定額と売却までの期間を確認する
- 将来の住まいと生活費を考える
「認知症になったら家族が売ってくれる」と考えるのではなく、本人が判断できる間に、自宅をいつまで残すのか、誰に何を任せるのかを整理しておくことが大切です。
おひとりさまの自宅・認知症への備えについて
いしかわ行政書士事務所では、愛知県三河地域（碧南市・西尾市・高浜市・安城市・刈谷市・岡崎市など）を中心に、おひとりさまの自宅や財産管理に関する終活相談に対応しています。
自宅・土地の名義、将来の住まい、施設入所後の自宅管理、任意後見契約や財産管理に関する契約など、現在の状況に応じた準備を整理します。
契約書や公正証書の作成準備を行い、不動産売却、登記、民事信託、税金などが関係する場合は、不動産会社、司法書士、税理士などの専門家と連携して進めます。
「今すぐ自宅を売るつもりはないが、認知症になった後が不安」という段階でも、先に確認しておくことを整理できます。
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おひとりさまの自宅は死後どうなる？空き家になる前に考えたいこと
今後リンク予定（自分用メモ）
- 判断できなくなった後、自宅や預金は誰が管理する？
- おひとりさまが認知症に備えるには？任意後見契約を分かりやすく解説
- 自宅や預金の管理を頼める親族がいない場合は？生前にできる準備
- 入院したとき自宅の管理は誰がする？一人暮らしの方の備え
- 施設へ入った後、持ち家をどうする？空き家にしないための準備
- 任意後見契約はいつ結ぶ？早すぎると感じる方へ
- 認知症になってから遺言書は作れる？判断能力と生前対策を解説
メタディスクリプション
認知症になると自宅を売却できないのか、判断能力との関係を解説します。家族が代わりに売れない理由、成年後見制度と家庭裁判所の許可、任意後見契約や民事信託、元気なうちに確認したい名義・査定・住み替えなどの生前対策を紹介します。