この記事は行政書士が監修しています。
いしかわ行政書士事務所の行政書士が、法令や公的機関の情報、実務をもとに、制度や手続きのポイントを分かりやすく解説します。
「市街化調整区域にある畑を駐車場にしたい」
「調整区域の農地を買って家を建てたい」
「会社の近くの農地を資材置場として使いたい」
このような場合、
「市街化調整区域だから農地転用できない」
と考えるのは正確ではありません。
市街化調整区域の農地でも、農地転用が認められるケースはあります。
ただし、市街化区域内のような届出ではなく、原則として農地法4条・5条の転用許可を確認する必要があります。愛知県も、市街化区域内の農地は届出、市街化区域外の農地は原則として転用許可という取扱いを案内しています。
さらに、住宅・店舗・事業所など建物を建てる計画では、農地法だけでなく都市計画法上、その建築や開発が認められるかも別に確認しなければなりません。
つまり、市街化調整区域の農地転用では、
- 農地法上、転用できるか
- 農振除外が必要ではないか
- 都市計画法上、予定している土地利用ができるか
- 排水・造成・道路など他の手続きが必要ではないか
という順番で確認することが重要です。
市街化調整区域の農地でも転用できる場合がある
市街化調整区域とは、市街化を抑制することを基本とする区域です。
だからといって、その区域にある農地を一切転用できないわけではありません。
農地法上の転用許可基準を満たせば、
- 駐車場
- 資材置場
- 住宅敷地
- 事業用地
などへの転用が認められる可能性があります。
ただし、市街化区域内のように農業委員会へ届出をすればよいわけではありません。
愛知県では、市街化区域外の農地転用について、原則として農地転用許可が必要と案内しています。
「市街化調整区域だから不可」
でも、
「申請すれば転用できる」
でもなく、土地の場所・農地区分・転用目的・計画内容から判断します。
公式資料
市街化調整区域では農地転用の「許可」を確認する
市街化区域内の農地であれば、4条・5条の転用について、あらかじめ農業委員会へ届出をすることで転用許可を受ける必要がありません。
一方、市街化調整区域は市街化区域ではないため、原則として農地転用許可を確認します。
例えば、自分の畑を駐車場へ変える場合なら、
自分の農地
↓
自己転用
↓
農地法4条
↓
市街化調整区域
↓
4条許可を確認
という流れです。
他人の農地を購入して資材置場へ変える場合なら、
農地を取得
＋
資材置場へ転用
↓
農地法5条
↓
市街化調整区域
↓
5条許可を確認
となります。
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農地転用は許可と届出のどちら？市街化区域・調整区域の違い
農地転用許可が取れれば建物を建てられるわけではない
市街化調整区域で特に注意したいのが、この点です。
農地転用許可は、
「農地を農地以外へ変えてよいか」
を判断する農地法上の手続きです。
一方、
「その土地に住宅や店舗などを建ててよいか」
は、都市計画法上の問題です。
愛知県は、市街化調整区域では開発行為がない場合でも、原則として建築物を建築できないと案内しています。ただし、法令上許可不要となるものや、一定の基準を満たして許可を受けられるものがあります。
したがって、
農地転用許可が取れた
＝
住宅を建てられる
ではありません。
住宅建築などを目的として農地を購入する場合は、契約前に農地法と都市計画法の両方を確認してください。
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市街化調整区域に住宅を建てたい場合
例えば、市街化調整区域にある他人の畑を購入して、自宅を建てたいとします。
この場合は、
農地を取得
＋
住宅敷地へ転用
するため、まず農地法5条の転用許可を確認します。
しかし、それだけでは足りません。
市街化調整区域では、都市計画法上、住宅を建築できる条件も確認する必要があります。
愛知県では、市街化調整区域について都市計画法34条などの審査基準や、開発許可・建築許可の制度を設けています。
したがって、
- 農地法5条の転用対象か
- 農地転用許可の見込みがあるか
- 都市計画法上、住宅建築が可能か
- 農振除外が必要ではないか
- 接道・排水・造成などに問題がないか
という順番で確認します。
特に土地を買う計画では、
「農地を買えるか」
と
「その土地に家を建てられるか」
を同じ問題として考えないことが重要です。
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駐車場・資材置場なら建物を建てる場合とは判断が違う
市街化調整区域の農地を、
- 露天駐車場
- 露天資材置場
として利用する場合は、住宅・店舗など建物を建てるケースとは都市計画法上の判断が異なることがあります。
都市計画法上の「開発行為」は、主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的とした土地の区画形質の変更を指します。愛知県もこの考え方で開発許可制度を案内しています。
したがって、建築物を伴わない露天駐車場や資材置場だからといって、当然に都市計画法上の開発許可が必要になるとは限りません。
一方で、
- 大規模な盛土・切土を行う
- 建築物を設置する
- 道路・水路に手を加える
- 他の土地利用規制に該当する
場合には別の確認が必要になる可能性があります。
つまり、
「市街化調整区域で建物が建てにくいから、駐車場なら必ずできる」
とも言えません。
農地転用許可の基準や実際の造成内容まで確認します。
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農地を資材置場にしたい｜農地転用で確認したいポイント
農地の種類によって転用の難易度が変わる
農地転用許可では、市街化調整区域かどうかだけではなく、農地そのものの立地も確認されます。
農林水産省は、優良農地を確保するため、
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
などに区分し、農地の優良性や周辺の土地利用状況に応じて転用の可否を判断する仕組みを設けています。
そのため、
「市街化調整区域だから転用が難しい」
というだけではなく、
「その農地が農地法上どの区分に該当するか」
も重要です。
特に優良農地については、転用が原則認められない、または例外的なケースに限られる場合があります。
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農用地区域なら農振除外が先に必要になることがある
市街化調整区域の農地では、農業振興地域の「農用地区域」に入っていることもあります。
農用地区域内の農地については、原則として農地転用が制限されています。
農業以外の用途に利用するには、一定の場合に農用地区域から除外する農振除外を行い、その後に農地転用許可へ進む必要があります。農林水産省・愛知県とも、この順番を案内しています。
つまり、
市街化調整区域
+
農用地区域
という農地では、
農振除外
↓
農地転用許可
↓
必要なら都市計画法上の許可
という複数段階の確認になる可能性があります。
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農地転用許可では土地の立地と事業計画を確認する
市街化調整区域の農地転用許可は、
「転用したい理由を書けば許可される」
ものではありません。
農地転用許可制度では、大きく、
- 農地の立地
- 転用目的
- 事業を実施できる見込み
- 転用面積の妥当性
- 周辺農地への影響
などを確認します。
農林水産省は、農地の優良性や周辺土地利用から判断する立地基準と、転用の確実性・周辺農地への被害防除などを確認する一般基準を設けています。
例えば資材置場であれば、
- なぜその土地が必要か
- 何をどの程度置くか
- 必要面積は過大ではないか
- 車両が出入りできるか
- 排水に問題はないか
などを具体的にする必要があります。
市街化調整区域かどうかを先に確認する
農地転用の相談をするときは、最初に農地が市街化調整区域かどうかを確認します。
愛知県では「マップあいち」で都市計画などの地理情報を確認できます。eMAFF農地ナビでも、農地に関する参考情報として市街化調整区域や農振法区分を表示できます。
ただし、オンライン地図だけで最終判断せず、具体的な計画を進める場合は市町村の都市計画担当部署・農業委員会などへ確認します。
確認したいのは、
- 市街化区域か、市街化調整区域か
- 農用地区域か
- 農地法上の農地区分
- 予定する用途
- 建築物を設置するか
です。
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具体例｜市街化調整区域の畑を駐車場にしたい場合
自分が所有する市街化調整区域内の畑を、店舗の来客用駐車場にしたいとします。
所有者は変わらないため、まず農地法4条を確認します。
市街化調整区域なので、届出ではなく4条許可を確認します。
さらに、
- 農用地区域に入っていないか
- 農地法上の農地区分は何か
- 駐車場が必要な理由を説明できるか
- 必要な台数・面積は妥当か
- 建築物を設置する予定はないか
- 排水・出入口・造成に別の手続きがないか
を確認します。
露天駐車場で建築物を設けない場合でも、農地転用許可自体は必要です。
また、造成内容によって別の法令が関係する可能性があるため、
「建物がないから農地転用だけで必ず終わる」
とは考えないようにします。
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具体例｜市街化調整区域の畑を買って住宅を建てたい場合
他人が所有する市街化調整区域の畑を買い、自宅を建てたいとします。
この場合は、
農地を購入
+
住宅敷地へ転用
するため、農地法5条許可を確認します。
さらに住宅を建築するので、都市計画法上、市街化調整区域でその住宅が許可対象になるかを確認します。
順番としては、
- 市街化調整区域であることを確認
- 農用地区域か確認
- 農振除外が必要か確認
- 5条の農地転用許可の可能性を確認
- 都市計画法上の建築・開発可否を確認
- 接道・排水・造成等を確認
- 土地の契約条件を整理
という流れになります。
先に土地を購入してから、
「農地転用できない」
「家を建てられない」
と分かることを避けるため、契約前から確認することが重要です。
市街化調整区域の農地転用で確認したい7項目
市街化調整区域の農地を利用したい場合は、次の7項目を確認してください。
- 市街化調整区域であることを確認したか
- 自分で転用するのか、買う・借りるのか
- 農用地区域に入っていないか
- 農地法上どの農地区分になるか
- 転用後に何として利用するのか
- 建築物を建てる予定があるか
- 排水・道路・造成など別の手続きがないか
特に重要なのは、
「農地転用できるか」
だけで終わらないことです。
最終的な目的が住宅なら住宅を建てられるか、資材置場ならその事業計画が認められるかまで確認してから計画を進めます。
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市街化調整区域の農地転用で迷ったらご相談ください
市街化調整区域にある農地だからといって、必ず転用できないわけではありません。
一方で、
- 農地転用許可が必要
- 農用地区域なら農振除外が先になることがある
- 住宅・店舗などの建築では都市計画法も関係する
- 農地の立地や計画内容によって転用できない場合がある
など、市街化区域内の農地より確認事項が増えることがあります。
いしかわ行政書士事務所では、碧南市・西尾市・高浜市・安城市・刈谷市・岡崎市を中心に、農地転用に関する手続きをサポートしています。
農地の所在地と利用目的を確認しながら、農地転用許可、農振除外、都市計画法など、計画を進める前に何を確認すべきかから整理します。
お気軽にお問い合わせください
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出典
この記事は、2026年8月時点の法令・公的機関の情報をもとに作成しています。
農林水産省「農業振興地域制度及び農地転用許可制度」、農林水産省「農地転用許可制度について」、愛知県「農地転用の許可について（農地法第4条・第5条）」、愛知県「農地の転用」、愛知県「農用地区域からの除外について」、愛知県「開発許可制度の概要」、愛知県「市街化調整区域の審査基準」、マップあいち、eMAFF農地ナビ