この記事は行政書士が監修しています。
いしかわ行政書士事務所の行政書士が、法令や公的機関の情報、実務をもとに、制度や手続きのポイントを分かりやすく解説します。
農地を駐車場や住宅敷地、資材置場などに変えたいと調べると、「農地転用の許可」と「農地転用の届出」という2つの手続きが出てきます。
どちらになるかを判断するとき、最初に確認したいのが農地の場所です。
愛知県では、大きく分けると、
- 市街化区域内の農地 → あらかじめ農業委員会へ届出
- 市街化区域外の農地 → 原則として農地転用の許可
となります。
そのため、
「自分の農地だから届出でよい」
「駐車場にするだけだから簡単な手続きでよい」
という判断はできません。
さらに、市街化調整区域では農地法だけでなく、予定している建物や土地利用について都市計画法上の確認が必要になることもあります。
まず農地の所在地と区域を確認し、そのあと4条・5条、農振、他法令という順番で整理すると分かりやすくなります。
農地転用の「許可」と「届出」は何が違う？
農地転用は、農地を住宅、店舗、駐車場、資材置場など農地以外の用途に変えることです。
原則として農地転用には許可が必要ですが、市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、転用許可を受ける必要はありません。
愛知県も、市街化区域内の農地については農業委員会への届出、市街化区域外については原則として許可という取扱いを案内しています。
つまり、許可と届出を分ける大きな基準は、
「その農地が市街化区域内にあるか」
です。
| 農地の場所 | 農地転用の基本的な手続き |
|---|---|
| 市街化区域 | 農業委員会への届出 |
| 市街化区域外 | 原則として許可 |
ただし、これは農地法上の大きな区分です。
実際に計画を進めるときは、農用地区域や都市計画法など別の制度も確認する必要があります。
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市街化区域の農地転用は届出になる
市街化区域は、都市計画法上、すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域です。
この市街化区域内にある農地を転用する場合は、農地法4条・5条について、あらかじめ農業委員会へ届出を行うことで転用できます。
例えば、
- 自分の畑を駐車場にする
- 農地を購入して住宅を建てる
- 農地を借りて事業用地にする
といったケースでも、市街化区域内であれば農地法上は届出になる可能性があります。
ただし、
「届出だから何も審査されない」
「書類を出す前に工事してもよい」
という意味ではありません。
転用前に必要な届出を行い、受理されたことを確認してから計画を進めます。
また、農地転用以外に必要な建築・道路・造成関係の手続きがあれば、別途確認が必要です。
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市街化調整区域の農地転用は原則として許可を確認する
市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域です。
市街化区域内のような農地転用届出ではなく、農地法上は原則として転用許可を確認します。
ここで注意したいのは、
「農地転用許可が取れれば、その土地を自由に使える」
というわけではないことです。
例えば市街化調整区域の畑を購入して住宅を建てたい場合には、
- 農地法上、農地を転用できるか
- 都市計画法上、その場所に住宅を建てられるか
をそれぞれ確認する必要があります。
農地転用と開発・建築に関する規制は別の制度だからです。
そのため、市街化調整区域では、
「農地転用できるか」
だけでなく、
「予定している土地利用そのものを実現できるか」
まで確認してから土地の購入や工事契約へ進むことが重要です。
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市街化区域外ならすべて市街化調整区域とは限らない
ここも混同しやすいところです。
農地転用の手続きでは、
「市街化区域内なら届出」
「市街化区域外なら原則許可」
と整理できます。
しかし、市街化区域外の土地がすべて「市街化調整区域」と呼ばれるわけではありません。
都市計画区域には、
- 市街化区域
- 市街化調整区域
に線引きされている区域のほか、区域区分が定められていない都市計画区域などもあります。
したがって、
「市街化区域ではなかった」
↓
「市街化調整区域だ」
と自動的に判断しないよう注意してください。
農地の所在地について、都市計画上どの区域に入っているのかを確認する必要があります。
農地法4条・5条と許可・届出は別の判断
農地転用では、
「4条か5条か」
と
「許可か届出か」
を別々に考えると整理しやすくなります。
まず4条・5条を確認します。
- 自分の農地を自分で転用 → 4条
- 売買・貸借などの権利移動を伴って転用 → 5条
次に、その農地の場所を確認します。
- 市街化区域 → 届出
- 市街化区域外 → 原則として許可
例えば、自分の畑を駐車場にする場合でも、
市街化区域内
→ 4条届出
市街化区域外
→ 4条許可を確認
となります。
他人の農地を購入して駐車場にする場合なら、
市街化区域内
→ 5条届出
市街化区域外
→ 5条許可を確認
という整理になります。
| 転用方法 | 市街化区域 | 市街化区域外 |
|---|---|---|
| 自己転用 | 4条届出 | 4条許可を確認 |
| 権利移動＋転用 | 5条届出 | 5条許可を確認 |
条文番号だけで「許可か届出か」を判断しないことがポイントです。
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市街化調整区域では農地転用許可だけで判断しない
市街化調整区域の農地を、
- 住宅敷地にする
- 店舗を建てる
- 事業所を建てる
といった計画では、農地法と都市計画法の両方が問題になることがあります。
農地法で見るのは、
「農地を農地以外へ変えてよいか」
です。
一方、都市計画法では、
「その区域で予定している開発や建築ができるか」
を確認します。
したがって、
農地転用許可
＝
住宅を建てられる許可
ではありません。
先に土地を購入してしまい、その後で建築できないことが分かると計画そのものに影響します。
特に市街化調整区域の農地を購入して建物を建てる計画では、契約前から両方を確認しておくことが重要です。
農用地区域なら「農振除外」が先になることがある
もう一つ確認したいのが、農業振興地域の農用地区域です。
農用地区域は、農業上の利用を確保すべき土地として農業振興地域整備計画に定められた区域です。
愛知県は、農用地区域から土地を除外するには、法令上の要件や県の同意基準を満たし、市町村が地域農業の振興に支障がないと判断することなどが必要と案内しています。
そのため、
「市街化区域外だから農地転用許可を出せばよい」
と単純に進められないことがあります。
農用地区域に入っている場合は、農地転用許可の前に農振除外が問題になるケースがあります。
都市計画上の「市街化調整区域」と、農業振興地域制度上の「農用地区域」は別の制度です。
それぞれ確認してください。
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許可申請では農地の場所と転用計画が審査される
市街化区域外で農地転用許可が必要な場合、単に申請書を提出すれば許可されるわけではありません。
農地転用許可では、大きく、
- 農地の立地
- 転用計画
- 事業を実現できる見込み
- 周辺農地への影響
などが問題になります。
農林水産省は、農地転用許可制度について、農地を優良性や周辺の土地利用状況などにより区分し、転用の可否を判断する仕組みを示しています。
そのため、
「市街化調整区域だけれど、申請すれば駐車場にできるだろう」
と先に造成工事や契約を進めない方が安全です。
土地の場所と予定している用途を確認してから、許可の見込みを検討します。
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具体例｜市街化区域の自分の畑を駐車場にする場合
自分が所有している畑を駐車場へ変えたいとします。
所有者は変わらないため、まず農地法4条の自己転用を確認します。
さらに、その農地が市街化区域内であれば、農地法上は4条の届出を確認します。
整理すると、
自分の農地
↓
駐車場へ転用
↓
4条
↓
市街化区域
↓
4条届出
という流れです。
ただし、駐車場造成に伴って土地の形状を大きく変えたり、出入口を道路へ設置したりする場合には、別の手続きが関係する可能性があります。
農地転用届出だけを確認して工事へ進むのではなく、造成内容まで確認してください。
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具体例｜市街化調整区域の畑を買って住宅を建てたい場合
他人が所有している畑を購入し、自宅を建てたいとします。
農地を取得すると同時に住宅敷地へ転用するため、まず農地法5条を確認します。
農地が市街化調整区域にある場合は、農地法上は5条許可を確認します。
しかし、ここで終わりではありません。
住宅を建てる計画なので、市街化調整区域でその住宅建築が都市計画法上認められるかも確認する必要があります。
つまり、
- 5条に該当するか
- 農地転用許可が可能か
- 都市計画法上、住宅を建築できるか
- 農用地区域など他の規制がないか
という順番で確認します。
「農地を買えるか」と「家を建てられるか」は同じ問題ではありません。
農地転用が許可か届出か迷ったときの確認項目
農地を転用したい場合は、次の6項目を確認してください。
- 農地の所在地
- 市街化区域かどうか
- 自分で転用するのか、権利移動を伴うのか
- 転用後に何として利用するのか
- 農用地区域に入っていないか
- 建築・造成など他の手続きが関係しないか
まず、
市街化区域
→ 届出を確認
市街化区域外
→ 許可を確認
というところから始めます。
そのうえで4条・5条、農振、都市計画法などへ確認範囲を広げます。
「許可か届出か」だけを判定して終わるのではなく、予定している土地利用を実現できるところまで確認してください。
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農地転用の許可・届出で迷ったらご相談ください
農地転用が許可になるか届出になるかは、農地の所在地によって大きく変わります。
また、
- 4条か5条か
- 市街化区域か、市街化区域外か
- 市街化調整区域か
- 農用地区域に入っていないか
- 建築や造成など別の手続きが必要か
まで確認しなければ、実際に予定している土地利用ができるか判断できない場合があります。
いしかわ行政書士事務所では、碧南市・西尾市・高浜市・安城市・刈谷市・岡崎市を中心に、農地転用に関する手続きをサポートしています。
農地の所在地と利用目的を確認しながら、許可・届出のどちらになるのか、ほかに確認すべき手続きがあるのかから整理します。
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出典
この記事は、2026年8月時点の法令・公的機関の情報をもとに作成しています。
農林水産省「農地転用許可制度について」、愛知県「農地転用の許可について（農地法第4条・第5条）」、愛知県「農地の転用」、愛知県「農用地区域からの除外について」、eMAFF農地ナビ